강제적으로 장기투자를 할 수 있다면?
양도세 기본세율이 적용되려면 2년을 보유해야하며 장기임대주택으로 등록해놓은 수도권 아파트의 경우 강제적으로 8년을 보유 즉 장기투자를 할 수밖에 없는 구조이다. 서울과 경기도의 아파트를 우량주라고 생각해 한번 보유하면 가능하면 팔지 않으려 했고, 지방 아파트는 단기투자로 접근해 2년 보유 후 매도 하는 전략을 취하고 있다.
생활에 적용해볼 것
- 내가 너무 단기에 사고 팔지 않는가 되돌아보기
20대에 집을 사고 내 인생은 완전히 바뀌었다.
투자자가 되는 첫걸음, 부동산중개소와 친해지기
동네 부동산중개소 사장님과 친해지는 것
매물을 보면 1 매매가·전세가·월세가를 통해 실투자금을 파악하고, 2 투자금을 낮출 수 있는 방법을 고민 한다.
돈이 없어서 부동산 투자를 시작했다
무피, 플피 투자전략으로 돈이 들지않는 투자를 한다.
부동산 투자에 성공하기 위한 세 가지 능력
정보력, 행동력(장기적으로 끈기 있게), 자금력(레버리지를 포함)이 필요하다.
레버리지를 무서워하지 마라
시세보다 저렴한 물건을 매수해 안전마진을 확보하고, 매수가 또는 매수가 이상으로 전세금을 받을 수 있는 투자는 리스크가 거의 없다. 그럼에도 역전세가 걱정된다면 다소 낮게 전세를 줘서 하락 리스크를 방어하거나, 언제든 전세금 반환이 가능 하도록 현금 비중을 키우는 것도 방법이다.
생활에 적용해볼 것
- 일단 할 수 있는 책읽기부터 매일 꾸준히( 중요한건 꾸준한 마음)
10년 만에 50채의 집주인이 되려면?
부동산 투자는 장기전이다.
조급해하지 말고 우선 집의 개 수를 늘려나가는 데 집중하라.
지금 할 수 있는 최선의 투자를 하라
중요한 점은 회사에 다 니면서 천천히 투자해왔다는 사실이다. 회사에 다니면서 시간을 쪼개가며 집중해서 진행 하는 게 더 효율적일 수 있다.
생활에 적용해볼 것
- 열정을 한번에 불태우기 보다는 조금씩 매일매일
서울 아파트, 아직 투자 기회는 있다
제일 간단하면서도 어려운 기본 원칙은 불황기를 거치고 난 뒤 회복기에만 투자하는 것. 회복기 초입에는 절대적으로 매수자 우위의 시장이 형성. 상승기 초입에 올라타면 앞으로 5년은 이어지는데 5년인 이유는 공급 주기를 따르기 때문. 앞으로의 부동산시장은 어떨까를 공급(입주 물량)과 유동성[광의통화(M2)]을 통해 알수있음.
서울 아파트, 2022년이 기회. 다주택자 양도세 중과가 완화되면 그 동안 세금 부담으로 내놓지 못했던 매물이 쏱아져 날올 것이기 때문.
생활에 적용해볼 것
- 이전 데이터를 분석하여 부동산 사이클을 찾아보자
- 부동산 관련 규제 뉴스 관심 가지자
당신은 부의 길을 걷고 있는가?
72의 법칙에 따라 7년(72/10%)만 지나도 복리의 경우 자산은 2배, 20년 후에는 3배 가까이 차이가 난다. 이것이 바로 복리의 마법.
자산을 빠르게 늘리고 싶다면 초기 투자금을 키우거나 수익률을 높이는 방법이 있는데 수익률을 높이는 건 외부요인이 크게 작용하므로 초기 투자금을 키우는 것이 적용하기 쉽다. 이를 위해 먼저 1주택자가 되어야한다. 집이 있는 사람들이 상위입지로 갈아타거나 평수를 늘리는 것이 대표적. 1가구 1주택 비과세를 이용해 집값 상승에 따른 수익과 대출금을 더해 상위입지로 갈아타면 투자금을 몇 배로 늘릴 수 있다.
생활에 적용해볼 것
- 복리의 그래프를 매일 보며 장기적인 시각을 가지려 노력하자.
무주택자는 빨리 실거주 주택부터 사라
주택으로 자산을 만드는 과정에서 무주택 -> 1주택 -> 다주택으로 가는 절차는 필수적이다. 1주택자는 실거주 부동산이 지속적으로 올랐기에 몇 년마다 상승지로 갈아타면서 어느 정도 여유있는 자산을 만들 수 있었다.
여기서 M1/M2의 비율을 이용한 필승 투자법. M1/M2 비율이 높다는 것은 잠재적 유동성이 큰 상태를 뜻하며, 이 수치 가 높았던 다음해에는 부동산시장이 폭등.
다주택자가 되는 두려움에서 벗어나라
책만 읽고 행 동하지 않으면 아무 의미가 없다. 무주택에서 1주택은 물론이고 다주택으로까지 도전. 투자 결정을 잘 못했는지 복기.
리스크를 최소화하는 세 가지 부동산 포트폴리오 전략
위험을 철저하게 분산시킬 전략
포트폴리오 전략 1: 수도권과 디커플링되는 지역을 찾아라
전국이 같은 시기에 동일한 상승·하락의 사이클을 보이진 않음.
포트폴리오 전략 2: 부동산 종류에 따라 투자 기간을 달리하라
종합적으로 수도권의 물건은 장기 보유, 지방의 물건은 2년 보유 후 기본세율이 되면 바로 매도해 현금흐름을 만드는 방법.
포트폴리오 전략 3: 월세로 현금흐름을 확보하라
처음에는 전세, 2년 뒤 계약이 종료 또는 임차인이 갱신청구권을 사용해 4년 뒤 계약이 종료되었을 때 전세가격의 상승분이 생기는데 다음으로 계약하는 임차인에게 기존 보증금은 그대로 두면서 전세가 상승분을 월세로 받는 방법.
생활에 적용해볼 것
- 지역별 사이클 정리
돈이 되는 곳은 서울만이 아니다
종부세와 양도세를 절약하기 위해 지방 저가 주택 선택. 공시 가격 3억 원 이하일 경우 양도세 중과에서 배제, 추가로 공시가격 1 억원 이하이면 취득세까지 1%로 적용.
다주택자를 위한 절세 노하우
첫 번째 주택은 조정대상지역에서 매수해 무주택자 세율 혜택을 받아 취득세 1%, 두 번째 주택은 비조정대상지역에서 매수해 2주택이 적용된 1%를 낸다(1%에 적용되는 한 가장 높은 금액인 5억~6억원짜리 주택을 매수). 세 번째 주택을 살 때부터 공시가격 1억 원 이하 의 주택을 매수.
세금 정책을 꾸준하게 모니터링하고 분석 필요.
종부세는 전국에 있는 주택의 공시가격을 합산해 6억 원이 초과될 때 부과. 이 종부세를 절약하기 위해 명의 분산, 주택임대로 등록, 법인 명의의 방법 사용. 또는 주택이 아닌 상가, 오피스텔, 지식산업센터, 생활형 숙박시설은 종부세 과세대상이 아닌 점을 이용. ( 양도세와 재산세에서 주택과 상가(오피스텔, 지식산업센터, 생활형 숙박시설)를 구분하는 기준이 다름으로 헷갈림)
20채 이상의 부동산을 소유하면 알게 되는 것들
나무를 보기 전에 숲부터 보는 톱다운 투자법
먼저 살펴볼 것은 그 아파트가 아닌 지역임. 가장 거시적인 데이터를 먼저 보고 상황이 괜찮다고 판단된다면 점차 미시적인 데이터를 분석.(선진국과 한국의 부동산 경기 → ‘도’ 단위 흐름 → ‘시’ 단위 흐름 → 구체적인 아파트 단지)
도 단위의 흐름은 도에서 인구수가 많은 순서부터 투자자들이 들어가긴 시작한다는 규칙 기억.
시 단위의 흐름은 분양권과 신축 대장 아파트 → 준신축 아파트 → 32평 이상 계단식 구축 아파트 → 25평 계단식 구축 아파트 → 21평 이하 복도식 구 축 아파트 순서대로 상승.
실거주 수요만 있는 아파트 단지들은 쉽게 오르지 않는다. 실거래가 많고 매물은 감소하며 갭 투자가 증가한다면 투자 수요가 발생하고 있다는 시그널.
부동산 사이클로 알아보는 투자 타이밍
후퇴기: 부채상환 능력 부족으로 건전한 자산까지 팔기시작. (거래량 감소, 매수인 우위 시장)
불황기: 매매가 하락 전세가 보합 또는 약간 상승, 안정화가 될 때 까지 관망하는 게 좋을 시기.
회복기: 상승 전환, 부동산 거래 장려정책, 낮은 금리, 미분양 감소, 분양권 플피.
호황기: 재개발·재건축 시장의 붐
한번 흐름이 정해지면 사이클이 끝날 때까지 같은 지역의 부동산 시세는 함께 움직임. 사이클은 보통 상승 5년에 하 락 3년의 주기를 반복. 상승세전환 시기를 기다리며 시세 및 급매 수시로 파악 필수. 또한 부동산은 실거주 측면을 고려필요.
생활에 적용해볼 것
- 지역별 사이클 정리
부동산 투자를 하기 전 미국을 먼저 보라
달러라는 수출품을 통해 세계 경제를 주무르고 있는 미국이 가장 중요. 연방준비은행의 미국 전역의 주택 가격 데이터를 보면 우리나라의 집값과 비슷한 움직임을 보이고 있음.
이후 우리나라 부동산 흐름을 볼떄 도 단위 흐름을 보는데 가장 중요한 사항은 인구수. 인구수가 많은 시부터 도의 상승흐름을 탄다.
지역 분석을 위해 꼭 봐야 할 다섯 가지 데이터
먼저 그래프가 만들어진 의도를 생각하는 비판적인 사고가 중요하다는 것을 명심.
다섯가지 데이터는 1매매·전세가격 추이, 2주택구입부담지 수, 3입주·미분양 물량, 4매매·전세 매물량, 5초기분양률(청약경쟁률)
공급량과 수요량: 결국 공급이 집값을 결정(공급량: 입주·미분양 물량 / 수요량: 인구수 * 0.5%)
1. 매매가격과 전세가격 추이를 통해 덜 오른 지역을 찾기
2. 주택구입부담지수 그리고 입주 물량과 미분양 물량을 통해 수요량과 공급량을 비교해 시세의 방향
성을 예측.
3. 2번단계에서 상승흐름이 있는 지역을 추린 후, 그중에서 세대수 대비 매매·전세 매물량이 가장 적은 지역을 찾아 매수 포인트.
4. 마지막으로 초기분양률로 시장 심리가 살아 있는지도 체크.
매매·전세가격 추이로 매수 타이밍 잡기
지역별로 살펴볼 때 수도권 ,5대 광역시 ,지방 8도 이렇게 세 분류로 나뉨.
매매가 - 전세가 = 투자 수요
역전세는 매수기회.
주택구입부담지수로 상승 여력 파악하기
K-HAI(주택구입부담지수)는 대출을 받아 중간 가격의 주택을 구입하는 경우 상환하는 데 드는 부담. 가구소득 대비 주택가격 비율인 PIR보다 더 정확. K-HAI이 낮을 수록 투자대상.
현재·미래 공급량으로 엑시트 전략 짜기
수요는 인구수를 기준, 공급은 입주물량과 미분양. 추가로 투자 시점에 공급뿐만 아니라 아직 공급이 확정되지 않은 대규모 택지가 조성되어 있는지를 파악.
개인투자자는 양도세 기본세율 적용을 위해 2년간 보유해야 하므로 공급량은 매도시점을 염두에 두어야 함.
'도’의 미분양이 1000세대가 넘으면 어느 ‘시’의 미분양이 유독 많은지 확인.
매물 비율로 단기 상승 지역 찾기
총세대수 대비 매매 매물량이 적은 지역은 상승 가능성이 높음. 전세 매물량이 적은 지역은 갭투자가 용이.
초기분양률로 시장 심리 읽기
초기분양률은 특정 시점의 신규 주택에 대한 니즈를 파악 해 시장 심리가 살아 있는지를 체크할 수 있는 좋은 지표.
한 지역을 다각도로 분석하는 빅데이터 활용법
거래량 추이: 선행하는 특징
외지인 거래량 추이: 외지인 거래량의 평균이동선(검은색 점선)만 보면 시세 그래프와 모양이 매우 흡사, 외지인은 전국을 투자대상으로 삼기에 객관적이며 실거주자의 수요로는 집값이 오르지 않기 때문에 매우 중요한 데이터.
전세지수: 매매가가 전세가보다 밑으로 내려왔을 때가 매수 기회
매수.매도지수: ‘매수우위지수’가 매매지수에 선행 (‘100 + 매수우위 비중 - 매도우위 비중’으로 계산)
전세수급지수: 전세 수요에 비해 공급량이 어느정도인지. 100을 넘어갈 수록 전세 공급이 부족하다는 의미. 전세수급지수가 높으면 전세가격 상승을 유도. 그리고 전세가 격의 상승은 다시 매매가격의 상승으로 이어짐.
세대 추이: 세대수가 많은 것이 유리
사업장 총수 및 1인당 월평균 소득: 월평균 소득이 감소하고 있다면 장기적으로 위험한 신호
부동산 투자에도 원칙이 필요하다
공시가격 1억 원 이하 지방 아파트 매수·매도 원칙
매수
1. 59m2(25평형) 이상 계단식
2. 500세대 이상 대단지
3. 2003년 이후에 완공된 것: 물론 연식이 짧을수록 좋음
4. 전세 수요가 확실한 산업단지, 유통단지, 대학교, 공공기관 등 인근에 위치 5. 인구 50만 명 이상의 도시: 최소 25만 명 이상의 도시
6. 공시가 7000만~8500만 원, 매매가·전세가는 1억 2000만 원 정도
7. 매매가는 공시가 대비 150% 이내
8. 매매가가 KB시세 하한가보다 저렴한 것
매도
1. 매도가는 공시가 대비 200% 이상
2. 목표 시세차익(세전)은 한 채당 6000만 원 정도
서울 원룸 오피스텔 매수 원칙
1. 공시가격 대비 매매가격: 110~130%
2. 월세 수익률 역산가: 월세 × 250개월 > 매매가격
3. 시가표준액 대비 매매가격: 시간표준액이 매매가격에 가까울수록 좋음
4. 주변 원룸 오피스텔 분양가와 비교: 분양가와 비교하여 낮으면 좋음
5. KB시세 혹은 네이버 부동산 시세/실거래가 대비 매매가: 10~20% 싼 급매물
명확한 수치를 기준으로 원칙을 세우는게 좋다. 나만의 투자 원칙을 정하고 투자하면서 이를 조금씩 다듬고 발전시켜 나가는 과정이 투자자로서 성장하는 지름길.
부동산 부자가 될 수 있는 두 가지 습관: 네이버 부동산 매물 검색을 생활화, 부동산중개소에 들어가는 것을 무섭게 생각하지 않기. 내 경험상 10 년이면 충분하다.
부동산 빅데이터를 가공해 나만의 자료로 만들기
거시적 부동산 빅데이터를 가공하는 연습을 오래 하다 보면 자연스럽게 시장의 흐름을 읽을 수 있기 때문.
투자를 쉽게 만들어줄 도구를 손에 익혀라
호갱노노: 실시간 인기 아파트 등 단기 트렌드 파악 용이
1. 실시간 인기 아파트와 인기 지역을 파악
2. ‘가격변동’
3. 공급
4. 매매가와 전세가 비교 그래프
아실: 1년간의 중기 데이터를 파악하는 데 좋음
1. 매물 증감: 부동산 선행 지수 (매물이 줄어들고 있는 시점이 투자 시기)
2. ‘많이 산 아파트’: 매도 기회를 잡기 쉬우므로
3. ‘갭 투자 증가지역’
4. ‘외지인투자 증가지역’
부동산 지인: 장기적인 빅데이터를 분석하기 좋음
1. 시장강도: 마이너스에서 0을 돌파 할 때가 해당 지역에 대장 아파트에 투자하기 가장 좋은 시점.
2. ‘급매물보기’(유료)
손품왕: 투자자가 직접 만든 부동산시장 분석 플랫폼
부동산 지인, 손품왕을 두개 동시에 이용할 필요는 없음
아파트 투자 타당성 지표 분석
1. 아파트 단지 1km 내 학교 여부: 초·중·고 다 있음(직방)
2. 실거주 만족도: ‘거주민 리뷰’ 4.0 이상
3. 단지 주변 상권 형성: 초대형 혹은 대형 (호갱노노)
4. 단지의 고도: 50m 미만
5. 지역 대장 아파트 상승률: 30% 초과:구축 아파트가 오르기 위한 필수조건은 바로 그 지역의 대 장 아파트가 얼마나 많이 상승했느냐
6. 매물 증감: 매매 물량 감소(아실)
7. 시장 강도: 100 초과(부동산 지인)
8. 도시 인구: 50만 명 초과
9. 세대수: 500세대 초과(네이버 부동산)
10. 연식: 2003년 이상: 재건축•재개발을 염두에 둔다면 30년 연식의 5층 이하 저층 아파트를 눈여겨보자.
11. 하락 기간과 지지선 확보 여부: 3년 넘게 하락, 지지선 확보
12. 매매가와 전세가의 갭: 무피 혹은 플피 가능
종합 분석 후 가장 저평가된 단지 찾기
실거래가 평균(호가)을 공시가격으로 나누어 '가격 타당성'을 분석. 150%를 기준으로 낮으면 싸게 샀다고 볼 수 있음.
저평가 오피스텔을 찾는 가치평가 모델
공시가격 대비 매매가: 110~130%
오피스텔의 공시가격은 아파트와는 달리 국세청 홈택스에서 공시가격을 알고 싶은 물건의 주소로 검색한 후 특정 호실을 선택하면 단위면적당 (m2) 기준시가와 건물면적이 나옴.
네이버 부동산에서 ‘계약/전용’에 ‘39.48m2/18.68m2’ 중 계약면적이 건물면적이다.
두 수치를 이용하여 공시가격을 구하고 내 매매가를 공시가격으로 나누면 비싸게 사는지 알 수 있다.
(공시가격 = 건물면적 * 단위면적당 (m2) 기준시가 , 매매가/공시가격)
월세 수익률 역산가: 월세 × 250개월 > 매매가
월세에 250개월을 곱했을 때 매매가가 나온다면 5%의 수익률을 가진 건물이라고 생각하면 된다. 그러니 월세에 250개월 곱해서 나온 값이 매수하려는 건물의 매매가보다 높다면 투자할만 하다 판단 가능.
시가표준액 대비 매매가: 금액이 가까울수록 좋음
시가표준액은 취득세, 등록세, 재산세 등 지방세에 대한 과표 계산의 기준이 되는 금액. 시가표준액은 국세청이 아닌 각 지방자치단체에서 책정하는 금액이고, 건축물분 시가표준액과 토지분 시가표준액을 합한 금액임.
토지분 시가표준액: 국토교통부 부동산 공시가격 알리미
건축물분 시가표준액: 서울시 인터넷 세금 납부 시스템 / 위택스
오피스텔을 사기 전에 미리 시가표준액을 구해서 내가 사려는 매매가에 근접한다면 그건 괜찮은 매물일 가능성이 크다
보통 오피스텔을 구매할 때는 매매가의 4.6%를 취등록세를 준비해놓는데, 법무사가 등기해줄 때 취등록세 비용 이 모자란다고 하면, 그건 시가표준액이 매수가보다 높아서 그럼.
바쁜 투자자를 위한 효율 높은 임장 지도 만들기
첫 번째 지도(다음의 상단 그림)에는 아파트에 대한 기본 정보와 가장 중요한 ‘투자 타당성 지표’ 점수
두 번째 지도(하단 그림)에서는 같은 아파트 에 대한 실거래 평균(가), 공시가격, 그리고 실거래 평균을 공시가격으로 나눈 ‘가격 타당성 지표’ (150%인 것이 보통)
꼼꼼하게 분석하는 임장 체크리스트 만들기
임장시 공인중개사에게 물어봐야 할 것들
1. “최근에 비싸게 나간 물건이 있나요?”
2. “여기 지금 전세 물건은 몇 개나 나왔나요?”
3. “네이버 보고 왔는데요. 이것보다 더 싸게 나온 건 없나요?”
4. “이 물건 보러 온 사람은 없었나요? 그때 왜 거래가 안 됐죠?” / “이 매물로 전화가 얼마나 왔나요?”
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